L'état de carence est caractérisé lorsque l'ampleur des difficultés financières et de gestion de la copropriété est telle que le syndicat de copropriétaires n'est plus en mesure :

• d'assurer la conservation de l'immeuble (entretenir l'immeuble, faire les travaux nécessaires...)
• ou d'assurer la sécurité et la santé des occupants.

Dans le cas d'un état de carence, le tribunal peut être saisi pour désigner 1 ou plusieurs expert(s) chargé(s) de dresser un état des lieux de la situation de la copropriété.

Saisine du juge

Le tribunal est compétent pour connaître des situations de carence d'une copropriété.

Il peut être saisi par :

• le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat,
• ou le préfet,
• ou le syndic de copropriété,
• ou l'administrateur provisoire,
• ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat de copropriétaires.

Désignation d'un expert

Le président du tribunal désigne 1 ou plusieurs experts chargé(s) de constater :

• l'importance du déséquilibre financier de la copropriété,
• la répartition des dettes par copropriétaires,
• la nature et l'état des parties communes et les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes,
• l'importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants.

Les résultats de l'expertise sont notifiés :

• au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un,
• au maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
• et au préfet.

Le tribunal déclare l'état de carence de l'immeuble en fonction des conclusions du rapport d'expertise, et après avoir entendu les parties qu'il a éventuellement convoquées.

Cette décision est alors notifiée :

• au syndicat des copropriétaires,
• aux copropriétaires,
• à l'administrateur provisoire s'il en existe un,
• à l'auteur de la saisine,
• à l'organisme payeur des allocations logement,
• au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
• et au préfet.

En cas d'état de carence déclaré, l'expropriation de l'immeuble est menée au profit de la commune, de l'EPCI compétent, d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement, ...

La commune ou l'EPCI compétent soumet au préfet du département un projet d'achat public en vue :

• de la réhabilitation de l'immeuble,
• ou la démolition totale ou partielle de l'immeuble.